מחשבון מס שבח (הערכה)

מחשבון מס שבח נותן הערכה ראשונית וכללית לגובה מס השבח על מכירת נכס מקרקעין, לפי שווי הרכישה, שווי המכירה וההוצאות המוכרות שהושקעו בנכס.

לפני שמתחילים

⚠️ זוהי הערכה כללית ומפושטת בלבד, לצורך התמצאות בסדר גודל — היא אינה מהווה ייעוץ מס ואינה מחליפה חישוב רשמי. חישוב מס השבח בפועל תלוי במדד תשומות הבניה, פחת, פטורים אישיים (כגון פטור על דירה יחידה), מדרגות מס היסטוריות ונתונים נוספים שאינם נכללים כאן. לפני מכירת נכס, יש להיוועץ ברואה חשבון, עורך דין מקרקעין, או לבצע שומה רשמית מול רשות המסים.

איך משתמשים

1. הזינו את שווי המכירה הצפוי או בפועל.
2. הזינו את שווי הרכישה המקורי (מחוזה הרכישה).
3. הזינו הוצאות מוכרות (שיפוצים משמעותיים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך).
4. בדקו את שיעור המס הרלוונטי (25% הוא השיעור המקובל ליחיד על רווח ריאלי, אך ייתכנו שיעורים אחרים).
5. קראו את הערכת השבח והמס.

הנוסחה (מפושטת)

שבח = שווי מכירה − שווי רכישה − הוצאות מוכרות

מס שבח ≈ שבח × שיעור המס (בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי ליחיד, ללא התחשבות בפטורים)

החישוב האמיתי מורכב יותר וכולל התאמה למדד, פחת שנוצל, ופטורים אפשריים.

דוגמאות מעשיות

דירה שנרכשה ב-1,200,000 ₪ ונמכרה ב-2,000,000 ₪, עם 50,000 ₪ הוצאות

שבח = 2,000,000 − 1,200,000 − 50,000 = 750,000 ₪ מס משוער (25%) = 187,500 ₪

דירה יחידה עם פטור מלא

במקרים רבים של דירת מגורים יחידה קיים פטור מלא ממס שבח — המחשבון אינו בודק זכאות לפטור, יש לבדוק בנפרד.

שאלות נפוצות

ש: יש לי דירה יחידה, אני עדיין משלם מס שבח? ת: לרוב לא — קיים פטור לדירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים. המחשבון אינו בודק זכאות לפטור.

ש: איך משפיע פחת שניצלתי (למשל בהשכרה)? ת: פחת שנוצל מקטין את עלות הרכישה המוכרת ומגדיל את השבח החייב — לא נכלל בחישוב המפושט כאן.

ש: מאיפה אדע את השיעור המדויק? ת: שיעור המס תלוי בתאריך הרכישה ובנסיבות אישיות — יש לבדוק מול רואה חשבון או שומה רשמית.